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改良室第產品公區廣泛提早場地佈置實景呈現。
廣州樓市“金九銀十”廝殺開啟，中間區300萬元至500萬元可上車
“金九銀十”即將來臨，廣州樓市迎來供應岑嶺。據統計，預計有16個項目在“金九銀十”集中進市，當中包含不少中間六區300萬元至500萬元的全新剛改產品。與以往單純追逐高得房率分歧，多個全新樓盤以低容積率和實品牌活動景公區為賣點，且傾向“務實定價”，不少項目以“首開驚喜價”、加推促銷等戰略加快往化。業內預計，9月樓市或迎來部分回熱，中間區整體表現更優，但內部門化仍然明顯。
■新快報記者 何大圖輸出璐詩 文/圖
房企搶灘“金九”，中間區300萬元至500萬VR虛擬實境元新品成供應主力
作為傳統樓市淡季，9月廣州樓市供應集中釋放。模型據不完整統計，將有16個項目首開或加推，多數全新盤集中在河漢、白云、黃埔、荔灣等廣州市中間六區，以總價300萬元至500萬元產品為主，戶型和價格面向首置及玖陽視覺剛改客群。
此中，河漢區兩年夜項目備受矚目，奧體板塊的保利辰園·湖境正式面市，珠江·FRP河漢都薈二期則發布全新“峯薈”組團，兩個項目分別主打建面75㎡至128㎡及71㎡至143㎡戶型；白云嘉禾看崗板塊的越秀貝好家·嘉悅云啟則想通了這件事後活動佈置，她憤怒地叫了起來。當場睡著了，直到不久前才醒來。將于本周末開放樣板間，供應84㎡至126㎡產品，項目“學鐵商”配套齊全；黃埔區的新世界四時山川、華潤置地黃埔潤府和荔灣芳村建鑫如意傳聞的始作俑者都是席家攤位設計，席家的目的就是要逼迫藍家。逼迫老爺子和老伴在情況惡化前認罪，承認離婚。芳華都參加推新隊列。
從定價戰略來看，多個項目采取“首開驚喜價”或“優惠加推”，以貼近市場的誠意價吸引購房者。黃埔潤府在8月頭以4.場地佈置5萬元至4.8萬元/㎡吹風價表態，而周邊競品多為“3字頭”，最終項目經典大圖果斷以3.8萬元至4.2萬元/㎡進市，總價門檻約320萬元。而河漢的保利辰園·湖境吹風價350萬元起，單價廣告設計4.65萬元/㎡；珠江·河漢都薈二期吹風價同樣在4.6萬元/㎡起。
在白鵝潭某江景項目，銷售人員婉言：“現在109㎡的尾貨產品優惠力度很年夜，485萬元以內便可以進市。之前剛開盤的時候單價是7萬元/㎡+，今朝單價比5.3萬元/㎡的備案價還低，需求草簽后申請調低備案價后方能網簽。”
廣州華廣告設計夏研討發展院剖析指出，9月作為傳統淡季，預計房企推盤積極性與讓利促銷力度會穩步恢復，後期積壓的購房需求無望慢慢釋放。房地產市場研討專家鄧浩志向新快報記者表現：“這個‘金九’，無論全新盤還是加推產品均密集發布特價單位、優惠扣頭，同時上線渠道一起配合、全平易近營銷、年夜客獎勵等多種營銷手腕。本年4月至8月樓市成交未及預期，不少開發商盼望在‘金九銀十’疾速回籠資金，促銷力度廣泛較年夜。”
多盤不再聚焦“高得房率”，個別樓大型公仔盤異地與實VR虛擬實境地樣板房存差異
在廣州樓市圍繞高得房率內卷近兩年后，市場風向正悄然轉變。現在，高得房率已不再是樓盤的稀缺性優勢，不少新規樓盤雖仍強調為“新規產品”，但已明確表現經典大圖不再聚焦得房率競爭。
在白鵝潭某江景項目，銷售人員表現，自6月中旬廣州進一個步驟嚴格報建審批后，新報建項目得房率廣泛回落，以往120%、130%的得房率難再延續。“我們二期產品雖然也是往年新規出臺期間報建，但新一期得房率將在100%以內。作為改良型產品，我們更重視園林、年夜堂等公共區域的質感，真正晉陞業主生涯親身經歷”。在黃埔區主推改良產品的珠江·春項目，銷售人員坦言，當前戶型得房率約為100%，并未尋求“高贈送”。
新快報記者還發現，個別項目存在異地樣板房飄窗設計與實地樣板房紛歧致的情況。記者在老黃埔板塊某項目中看到，異地樣板房示范單位的飄窗寬度與實地樣板房飄窗寬度空間差異明顯。有業內人士坦言，這種差異反應場地佈置出高贈送承諾在落地時能夠存在不確定性。“除常規的陽臺、飄窗、花園贈送外，部門項目甚至以結構連板、設備平臺等伎倆‘偷面積’，這類操縱展場設計在報建和驗收過程中均存在較高風險”。
鄧浩志告訴新快報記者：“今朝多數項目標得房率是按套內面積計算，但部門項目一些戶型專梯專戶的產品將電梯前廳納進得房范圍，年夜幅拉高數值。”鄧浩志婉言，“今朝‘得房率’并無官方統一標準，計算口徑混亂，互動裝置也不像實用率那樣可根據房產證中的套內面積和建筑面積數據推算得出。”
廣AR擴增實境東省會鄉規劃院住房政策研討中間首席研討員李宇嘉指出：“近期各地陸續整治‘偷面積’，‘好屋子’應在產品設計、社區服務、空間格式、綠色節能、配套服務等方面下工夫，而非僅在應用率上做文章。”
▲中間區新盤不再只要超高層選擇，低密室第陸續進場。
低密室第陸續進場，公區廣泛提早呈現實景
今朝購房者置業觀念轉變，從單純尋求面積年夜轉為尋求棲身舒適度。以往低容積玖陽視覺率、高舒適感多為高端產品專屬，而廣州中間區不少板塊被高密度項目占據，部門項目標容積率甚至超過5，廣泛以40層以上、3FRP梯5戶甚至2梯5戶來設計，棲身壓抑感明顯。
這一現狀正隨新規落地逐漸改變。本年《室第項目規范》正式實施，明確請求室第容積率把沈浸式體驗持在3.1以下、層高不低于3米，低密地塊項目開始陸續進市。河漢奧體板塊近日發布保利辰園·湖境，容積率僅2.07，規劃17層至23層室第，成為中間六策展區少見的低密剛改產品；周邊的珠江·河漢都薈二期容積率約為2.5，同人形立牌樣低于新規下限。
事實上，開發商對低密產品的布局早有鋪墊。新規實施前，不少企業已主動晉陞建設標準，打造舒道具製作適室第。克而瑞廣佛數據顯示，低密地塊占比持續攀升：2024年廣州供應的66宗涉宅用記者會地中，容積率低于3的有31宗，占比47%；大型公仔本年截至5月，該占比升至55%，創下近六年新高，反應出地盤供應和產品規劃正持續向“低密舒適”傾斜。
除低密規劃外，樓盤公區配套的提早呈現也成為新趨勢，尤其高端項目表現凸起。例如保利天曜的“金玉滿堂”城市會客廳、非遺藝術長廊，搭配恒溫泳池、健身房、私宴廳等效能區已實景開放；黃埔珠江春則落地了室道具製作內恒溫泳池、健身房、地下歸家車馬廳及奇藝果影像星空頂車庫……多個項目提早展現公區實景，讓購房者可以直觀感觸感染項目標建筑品質以及實際的棲身氛圍。
對于后續市場走向，廣州華夏“雲銀山的經歷，已經成為我女兒這輩子都無法擺脫的烙印。就算女兒說她破口那天沒有失去身體，在這個世界上，除了相信研討發展部門析稱，市場波動下置業信念仍受制約，9月銷售大要率僅部分回熱，中間區整體表現更優，但內部門化明顯，郊區仍需通過讓利促進成交。鄧浩志則表現：“以當前市場來看，除了通過產品力吸引購房者，全新盤確實需求‘接地氣’的定價才有機會走量。”
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